Immobilienbewertung: Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Eine Immobilie kann Besitzern richtig ans Herz wachsen. Trotzdem gibt es Situationen, in denen ein Verkauf die einzig sinnvolle Lösung ist. Doch bevor das Objekt angeboten werden kann, muss der Verkäufer zunächst den genauen Wert kennen. Nur so lassen sich erfolgreich Preisverhandlungen führen und am Ende auch tatsächlich ein angemessener Erlös erzielen. Schließlich kann niemand etwas verkaufen, dessen Wert nicht bekannt ist. Doch wie funktioniert die Immobilienbewertung und was ist dabei zu beachten?

 

Eine Immobilienbewertung ist der Grundstein für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung.

Immobilienbewertung: Es gibt verschiedene Verfahren

Die Immobilienbewertung ist heute also der erste Schritt bei einem Hausverkauf. Zu diesem Zweck kommen in der Praxis unterschiedliche Verfahren zur Anwendung ⁣ :

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren verfolgt den Ansatz, andere Objekte aus der Region zu finden, die der zu verkaufenden Immobilie in Ausstattung und Größe ähneln. Dabei wird der Verkaufspreis der Vergleichsobjekte herangezogen, um einen Richtwert für mögliche Preisverhandlungen zu bekommen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen sehr gut. Diese lassen sich oft einfacher vergleichen als Ein- oder Zweifamilienhäuser.

2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren beleuchtet den Wert einer Immobilie aus einer anderen Perspektive. Hier geht es darum, alle Bestandteile der Immobilie anhand ihres tatsächlichen Werts zu bemessen. Zu diesen Bestandteilen gehören:

  • Grundstückswert (oft anhand des Bodenrichtwertes)
  • Herstellungskosten     (auch Wiederbeschaffungswert möglich)
  • Lage

Von der Summe dieser Bewertungskriterien muss noch der Grad der Abnutzung abgezogen werden. Schließlich werden zunächst die Herstellungskosten berücksichtigt, die einen Neubau widerspiegeln. Eine Immobilie verliert durch ihre Benutzung jedoch regelmäßig an Wert. Der Abschlag für die Abnutzung zeigt genau dies auf, wobei natürlich auch Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen in der Vergangenheit zu berücksichtigen sind.

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, da diese oft recht individuell ausfallen. In Einzelfällen werden jedoch auch Eigentumswohnungen nach dem Sachwertverfahren bewertet.

3. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nutzt als Bewertungsmaßstab die möglichen Mieteinnahmen, die sich mit einer Immobilie erzielen lassen. Bei der Ermittlung der marktüblichen möglichen Mieteinnahmen greifen Fachleute auf Unterlagen wie den Mietspiegel sowie die Mieten von Vergleichsobjekten aus der Region zurück. Zusätzlich werden natürlich auch die damit verbunden Kosten berücksichtigt:

  • Instandhaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Kosten     für möglichen Mietausfall (Durchschnittswert)

Zusätzlich fließt auch noch die zu erwartende Restnutzungsdauer in die Bewertung mit ein. Immobilien wird allgemein eine endliche Nutzungsdauer zugeschrieben. Aus diesem Grund kann das künftige Ertragspotenzial nur für den Zeitraum der gewöhnlichen Restnutzungsdauer ermittelt werden. Aus der Berechnung all dieser Faktoren sowie der Bodenwertverzinsung ergibt sich am Ende ein Ertragswert.

Dieses Verfahren zur Immobilienbewertung kommt häufig bei Mietimmobilien (Mehrfamilienhäuser) zum Einsatz, da es dieser Art der Nutzung entspricht.

Alle drei Verfahren haben ihre Besonderheiten und werden mitunter auch ergänzend zueinander angewandt. Letztlich besteht das Ziel darin, eine möglichst exakte Bewertung für Immobilienverkäufer und Käufer zur Verfügung zu stellen.

 

Wer führt entsprechende Bewertungen durch?

Verkäufer und Käufer von Immobilien erhalten entsprechende Bewertungen von Gutachtern, die sich darauf spezialisiert haben. Verkäufer haben heute jedoch auch die Chance, bei einem Makler eine entsprechende Immobilienbewertung zu erhalten. Immobilienmakler bieten dies oft im Gesamtpaket an und werden am Ende des Verkaufsprozesses mit einer entsprechenden Provision entlohnt. Dabei versuchen Makler mehr und mehr, die Immobilienbewertungen zu individualisieren und die Verfahren so zu kombinieren, dass sie für die jeweilige Immobilie ein möglichst aussagekräftiges Ergebnis liefern. 

 

Wie können Verkäufer von Immobilien die Immobilienbewertung nutzen?

Die Immobilienbewertung bietet dem Verkäufer gleich mehrere Vorteile:

1. Planbarkeit für künftige Projekte

Durch die Immobilienbewertung wird klar, welcher Erlös sich am Ende mit der eigenen Immobilie erzielen lässt. Zwar hängt der tatsächliche Preis am Ende vom Verhandlungsgeschick ab, aber er wird sich niemals deutlich unter der Bewertung einpendeln. Somit erhält der Verkäufer Planungssicherheit für künftige Projekte, die er mit dem Geld umsetzen möchte.

2. Grundlage für Preisverhandlungen

Wenn Verkäufer wissen, was die Immobilie wirklich wert ist, können sie Gebote von Käufern richtig einordnen. Der eigene Preisvorschlag lässt sich so ansetzen, dass noch etwas Verhandlungsspielraum zum tatsächlichen Wert bleibt. So lässt sich am Ende ein Preis erzielen, der wirklich fair ist oder sogar etwas höher liegt.

 

Die Immobilienbewertung ist für den Verkauf von Immobilien essenziell

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Immobilienbewertung den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf von Häusern und Wohnungen darstellt. Nur wer den Wert seines Objektes kennt, kann am Ende in der Preisverhandlung sicher auftreten und weiß, ob ein Preis angemessen ist oder nicht.

 

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

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