Wie lässt sich der Wert eines Grundstücks ermitteln?

Soll eine Immobilie verkauft werden, steht am Anfang immer die Frage im Raum, was diese eigentlich wert ist. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, die eine Immobilie entweder mit anderen Objekten in gleicher Lage vergleichen oder die Kosten für die Errichtung der Immobilie ansetzen. Einen der Wertfaktoren steuert natürlich auch das Grundstück bei, auf dem ein Haus errichtet wurde. Hierfür existieren wiederum eigene Bewertungsmaßstäbe, die auch dann zum Tragen kommen, wenn beispielsweise nur das Grundstück verkauft werden soll. Doch wie sieht die Grundstücksbewertung aus und was ist dabei zu beachten? Die Immobilienprofis von visalo immobilien ⁣ standen uns Rede und Antwort.

 

Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, tritt die Grundstücksbewertung in den Vordergrund. Doch wie funktioniert diese eigentlich und was ist dabei zu beachten? Bildquelle: @ moerschy / Pixabay.com

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Bodenrichtwert: Der Grundstein der Grundstücksbewertung

Wer den Wert eines Grundstücks ermitteln möchte, benötigt dafür natürlich Orientierungshilfen. Die wichtigste dieser Hilfen ist der sogenannte Bodenrichtwert, der im Normalfall alle zwei Jahre von unabhängigen Gutachtern für die öffentliche Verwaltung ermittelt wird.

Wie entsteht der Bodenrichtwert?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den Basispreis für einen Quadratmeter unbebauten Grund und Bodens. Dafür werden in den einzelnen Gemeinden Grundstücke mit einem ähnlichen Verwendungszweck zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Für diese führen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte entsprechende Kaufpreissammlungen, um daraus wiederum den Wert ableiten zu können.

Ist Bodenrichtwert gleich Grundstückswert?

Auf den ersten Blick sieht die Wertermittlung für Grundstücke sehr einfach aus: Einfach den Bodenrichtwert pro Quadratmeter als Basis nutzen und darauf mit der jeweiligen Grundstücksgröße multiplizieren.

Liegt der Bodenrichtwert also bei 200 Euro pro m², fallen bei einem Grundstück von 500 m² insgesamt 100.000 Euro an. Doch damit ist der endgültige Bodenwert noch nicht errechnet. 


Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert zur Grundstücksbewertung

Liegt der Bodenrichtwert für ein Grundstück vor, lässt sich also zunächst eine Art Rohpreis ermitteln, der dann noch um bestimmte Zu- und Abschläge verändert werden muss.

Folgende Zu- und Abschläge kommen dabei infrage:

1. Grundstücksgröße

Die Grundstücksgröße ist durchaus ein wichtiger Faktor. Zu kleine oder ungünstig zugeschnittene Grundstücke können auf dem Markt häufig nur deutlich geringere Preise erzielen. Dies liegt an der Tatsache, dass auch im Bereich von Wohnimmobilien potenzielle Eigentümer immer noch ein großes Grundstück bevorzugen. Somit kann dies den Preis pro Quadratmeter deutlich beeinflussen.

2. Lage

Die Mikrolage spielt bei der Bewertung eines Grundstücks ebenfalls eine sehr große Rolle. Dabei geht es vor allem um die Infrastruktur in unmittelbarer Nähe, die zudem auch das Versorgungsumfeld umfasst. Für Einfamilienhäuser oder auch Zweifamilienhäuser stehen unter anderem folgende Fragen im Raum:

  • Wie steht es um Supermärkte in der Nähe?
  • Wie ist die Versorgung mit Krankenhäusern und Ärzten gesichert?
  • Gibt es Schulen in der Nähe?
  • Lassen sich die wichtigsten Lokalitäten zu Fuß oder mit Fahrrad     erreichen?
  • Wie     sieht das Freizeitangebot in der Nähe aus?

Die allgemeine Beliebtheit des jeweiligen Ortsteils und die Nachbarschaft finden hierbei ebenfalls Berücksichtigung.

3. Grad der Erschließung

Auch der Grad der Erschließung wird bei der Grundstücksbewertung als Faktor herangezogen. Der Blick richtet sich dabei auf folgende Faktoren:

  • Anschluss an das Energienetz (Strom, Gas, Fernwärme)
  • Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet)
  • Anschluss an das Trinkwasser- und Abwassernetz (auch Kanalisation)

Nicht erschlossene Grundstücke werden dabei mit einem deutlichen Abschlag versehen, weil eventuelle Käufer vor der Bebauung erst einmal etwaige Erschließungskosten tragen müssen.

4. Bebauungsvorschriften

Die Bebauungsvorschriften regeln unter anderem, wie viel von einem Grundstück am Ende tatsächlich bebaut werden darf ⁣ . Zu diesem Zweck wird in Bebauungsplänen die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) angegeben. Darüber hinaus legt der Bebauungsplan auch die Geschossflächenzahl (GFZ) fest, die aufzeigt, welcher Anteil des Grundstücks mit Geschossfläche bebaut werden darf. Je nach Ausgestaltung der Vorschriften können die Bebauungsvorschriften den Wert eines Grundstücks mindern oder sogar steigern.

Zusätzlich zu diesen Faktoren sollten auch die Bodeneigenschaften begutachtet werden. Dies ist immer dann erforderlich, wenn der Untergrund eine Bebauung erschwert oder zusätzliche Kosten durch Dekontaminationsmaßnahmen entstehen könnten.

 

Eine detaillierte Grundstücksbewertung fußt auf vielen Faktoren

Die Grundstücksbewertung ist oft nur ein Faktor bei der Immobilienbewertung, fußt selbst aber auf einer detaillierten Berechnung. Neben den Bodenrichtwerten existieren sehr viele Faktoren, die im Einzelfall den Wert eines Grundstücks entweder mindern oder erhöhen. Wer also nur ein Grundstück verkaufen möchte, sollte auch bei der Grundstücksbewertung genauer hinschauen, um später in den Preisverhandlungen die richtigen Argumente zu haben.